南沙和知识城，是难兄难弟，还是富贵孖宝？

难兄难弟？

关于知识城和南沙，各位怎么看？先搞个小投票吧，说出你们的想法。

虽然，广州并没有卫星城这一说法，但从实际上看，这两个区域，远离中心市区，偏偏又建设的像个超发达的城市，市容市貌还甩了广州市区几条街。

(相关资料图)

所以，我觉得，它们就是广州的两座卫星城市。

看地图，知识城（九佛、龙湖街道，新龙镇）的面积比黄埔区剩余加起来都大。

之前有段时间，知识城的中介和销售都喜欢传：知识城吞并增城的中新镇、白云的钟落潭镇，以及从化的太平镇镇，然后独立建区，成为广州第12区。

这只是一个美好的愿景罢了，尤其是将长岭街道并入知识城板块以后，知识城独立建区的可能性已经趋于0。

若需要楼上这两广州行政区街道图的清晰版本，可以加王小囡微信咨询。

很多广州人不喜欢买南沙和知识城，核心问题还是这两个区域离市区都比较远，地铁也都是刚建成，密度也不够。

开车去的话，来回高速费+油费也是一笔不小的开支，比如我，每次开车去南沙，都特肉痛车资。

广州发展的思路依旧是东进南拓，知识城和南沙，这两个区域，从发展上看，有非常多相似之处。

1. 人口

根据第七次人口普查数据，南沙区常住人口84.66w，人口密度（即每平方千米的人口数量）增长率排全市第一，高达107.77%。远远领先于第二名花都的73.82%。

黄埔区七普的常住人口是126.44w人，人口密度增长率52.04%，增长率排在广州市第5，高于全市平均的47.07%。

在长岭街道纳入知识城的版图后，其所辖四个街道（长岭街4.62、新龙镇4.2、龙湖街6.74、九佛街2.13）的总人口已达到17.69w，占整个黄埔区的13.99%。

从过去10年的发展来看，南沙和知识城人口数量都取得了巨大的增长，但比起其公共配套服务设计满足的人口数量，南沙是300w，知识城虽然没有单列该数据，但我目测也能满足50w人的公共服务配套需求，还有比较大的差距。

简言之，从人口发展的角度来看，南沙和知识城取得的成绩还是非常可观的，但对未来的提升要求，依然很高。

另外还有个小tips，无论是黄埔还是南沙，都是男多女少，性别比例失调，南沙的男女性别比高达124.88 ，排广州第一，黄埔的性别比123.9，排第二。

真是妥妥的光棍集中地，所以欢迎女性落户南沙、知识城，理论上容易找对象。

2. 产业

大的GDP数据就不说了，讲一个和人口关联的经济数据：经济聚集度。

即经济聚集和人口聚集情况的指标，如果该指数大于1，则说明该地区经济密集度高，小于1，则说明该地区的单位人口GDP低于全市水平，整体竞争力弱。

黄埔的经济聚集度指数是2.16，南沙是1.63，夹在两个区中间的是天河区，1.77。

广州剩下的8个区里，除了越秀区外，其他区经济聚集度全部低于1。

哎，真是实惨，广州的经济发展均衡性还是严重不足，任重道远。

经济聚集度，实际上就是我们所说的产业基础够不够雄厚。

可见，南沙、知识城这两个区域，产业基础还是足够雄厚的。

前几天看马督工的视频，他说一个地区如果没有产业配套，那就不要谈发展了，以后直接搞成公园就行。

这话虽然说的有些极端，但也的确属实。

3. 供应量

在过去和未来几年，知识城和南沙的房屋供应量都不小。

十四五期间，南沙的新建商品房有9w套，政策性住房（含公共租赁房、保障性租赁房、共有产权房）3.53w套，合计12.53w套。

知识城未来N年（N>15)，各种村的旧改建设总量高达3488w方，融资区建设量1580w方，按一套100平米算，那也有15.8w套房子。

巨大的未来房屋供应量，是近段两年压制两个区域房价最大的巨石。

但如果我们横向比较一下其他行政区，房屋供应量都不算少：

天河区供应量11.21w套，白云区17.4w套，番禺区16.48w套，荔湾区9.8w套，海珠区8.2w套……

比起南沙和黄埔的人口增长率，这个新房供应量，并没有离谱到无法接受。

面对一个新区，属实是过度解读了。

了解了人口、产业、供应量三个基本数据，那继续再深入分析一下知识城、南沙的房子是否值得购买。

1. 价格

去年的这波调整，知识城和南沙都是深度回调的区域。

目前知识城新房普遍2字头，较之前都有明显的降价。本来升龙应该做知识城的领头羊，结果因为自身原因，半死不活。

二手房方面之前热门的时代天韵、龙湖双珑原著，洋房二手2字头也都有交易，很重要的一个原因是产证未满五，税费较高。

南沙也差不多，最热门的横沥岛一线江景的产品，也就是三万出头。

最惨的时候是去年底，整个南沙都没什么人来看房。

我个人觉得，这波调整之后，知识城和南沙的房价，都已经基本触底。

春节之后，几个标杆盘的成交量都开始好转。

这两个区域，如果能在附近就业，或者地铁沿线方便就业，是两三百万区间非常好的选择。

2. 重置成本

说起这两个新城区的房价，可以参考一个条件：

重置成本。

就是，把南沙、知识城的全部房子（含二手），统统按现价卖掉，得到的钱能否原地从0重造这两个区域？

知识城

包括并不限于地铁、公路、医疗、教育、商业、公园等全部的公共配套，

以及现有的制造业、金融业、服务业等所有的产业——这些产业都不是从石头里蹦出来的，都是辛辛苦苦招商引资弄回来的。

虽然我不知道这些房子加起来能卖多少钱，但我觉得是不能的。

造新城谁都会，但政策、人资这些软条件，在激烈的城市竞争条件之下，已经无法实现。

3. 重大机遇

知识城和南沙，目前都遇到了一个重大的、历史级别的机遇。

尤其是南沙。

我不是说中央给南沙定调，要搞什么湾区中心之类的，中央以前给南沙定调多次了，还不是老样子。

看这条新闻：

南沙成立了2000亿的产业投资母基金，这可是实打实的真金白银，发布会上郭广昌都来了，这可是活了千年的老狐狸，不见兔子不撒鹰的那种。

因为众所周知的原因，我国的科技行业和风投行业，这两年严重受创，很多优秀的科创企业都快无米下锅了。

风投行业更惨，不夸张地说，过去两年亏了十年赚的钱，要不怎么有紫辉创投的郑刚，写小作文找罗永浩要钱呢。

因为实在是地主家也没余粮了。

这个时候，广州在南沙成立的这只科技基金，迎来了可能是历史上抄底科创企业的好机会。

就买那些差了临门一脚就能上市的公司，投你可以，企业和人，一起来行不行？

有钱您说了算，对吧。

黄埔也一样，之前我写文说过，黄埔计划在今年再培育出10家上市公司，这都是巨大的提升产业和高素质人口的机会。

其实黄埔本来也应该比南沙更有钱在这个时候大展拳脚的，毕竟黄埔的先进制造业中小企业更多。

但你想想，这两年，黄埔几个区属国企各种接盘、买地，花了多少？

这点被南沙比下来了，还需要时间才能恢复元气。

4. 不利因素

霍英东先生的后人，一帮二世祖，只知道抠女明星、争产，在报纸上制造各种花边新闻，严重拖累了南沙的发展。

这是过去十多年南沙最大的不利因素。

好在他家的地都囤在南沙湾，而这已经不是南沙目前发展的重点。

南沙现在以及未来的发展重点，还是在灵山岛和横沥岛。

知识城目前最大的不利因素是几个旧改项目的操盘方，身陷囹圄，留了一堆烂摊子。

几个国企从接盘到开盘销售，依然有比较长的路要走。

以及，黄埔和南沙都需要更多的轨道交通、教育以及医疗资源建设。

综上，从长期发展的角度看，我看好广州这两个卫星城的发展前景。

如果南沙和黄埔能迎来人才购房政策，那可以颠一波。

若有买房需求，欢迎咨询我们。

关键词： 人口数量 人口密度