年中盘点丨2023年上半年苏州土地市场解读-今日观点

2023年上半年即将收尾，每到年中时候，我们都会对苏州楼市做一系列的盘点。

昨天，我们用四大关键词总结了2023年上半年的苏州楼市。

土地市场是楼市的风向标，今天，就一起跟着分析师回顾一下苏州2023上半年土地市场的表现吧。

(资料图片仅供参考)

2023上半年，苏州市区共宗出让32宗涉宅用地，包括工业园区8宗、相城区7宗、姑苏区5宗、高新区4宗、吴江区4宗，合计建面184.7万㎡，总吸金355.8亿元。

其中8宗触顶摇号，8宗溢价成交，其余16宗地块均底价成交。

从整体来看，城市头部价值板块的优质地块具有较高的市场热度。

园区出让的8宗宅地中有4宗都进入了摇号环节，3宗产生溢价，其中湖西原三星地块与独墅湖月亮湾地块都吸引了超过30+房企参拍，其中不乏部分财务稳健的民企。

湖西原三星地块最终由华润摇号竞得，成交总价364268万元，成交楼面价35650元/㎡，位列2023半年度出让总价第一。

独墅湖月亮湾地块最终由路劲摇号竞得，成交总价137723万元，成交楼面价36800元/㎡，为今年上半年成交楼面价第一。这两宗地块入市后，也必将重新定义苏州房价格局。

由于园区核心板块“余粮”越来越少，斜塘、青剑湖等次核心板块的关注度也越来越高。

斜塘两宗地块连续触顶摇号也超出了市场预期，两宗地块仅一路之隔，成交楼面价也均为28175元/㎡，刷新了斜塘楼面价天花板。

相较于园区今年的大幅供应，高新区今年仅在第一批次土拍中出让了4宗宅地，其中位于狮山的名尚花园东地块与向阳路南地块成功触顶摇号，分别由朗诗与建发竞得。

今年上半年，姑苏区一下子就拿出了5宗涉宅用地，达到了近年来挂牌数量之最，今年出让的地块不乏已经断供许久的板块，如沧浪新城、南门等。

沧浪新城与胥江板块的两宗宅地均触顶摇号，平江新城两宗地块也实现溢价，板块得到补仓。

另一方面，偏远与非核心地块大多“0溢价”成交，从整体土拍溢价率也能看出端倪。

在优质地块的助推之下，2023年苏州首轮、第二轮土拍，不管是溢价地块的占比还是整体溢价率，环比均有较大的上升，土拍溢价率整体优于2021年和2022年。

至三批次供地在核心区域的供应占比下降后，土拍整体成交溢价率仅2.4%，回到2022年前3轮的水平。

纵观上半年苏州市区土拍，我们也不难发现当下苏州土地市场的一些特征。

头部价值板块高热 ，

土地市场分化延续

园区独墅湖、新区狮山等头部价值板块的优质地块掀起较高热度，湖西三星地块，独墅湖月亮湾地块正式开拍前就有多轮加价，核心区域土地市场逐渐回到“僧多粥少”的状态。

而非核心与外围板块地块均底价成交，房企对这些非核心地块拿地意愿进一步降低，地方国企托底已经成为常态。

今年以来，苏州土地市场的冷热不均与板块分化愈加明显。

国央企依旧为主导

央国企、民企联合政府国企拿地频现

在当前的市场环境之下，房企拿地更追求确定性，在市场筑底修复的阶段，核心地段的优质地块在“抗跌性、安全性、流速性”都较为确定，是房企“抢地、争夺”的重心。

纵观苏州上半年三场土拍参拍房企情况，在土地市场中活跃的仍是国央企。

从成交结果来看，2023年上半年，拿地金额和拿地总面积前三的房企华润置地、建发房产、中建三局均为国央企。

华润置地主要布局园区与平江新城；

建发房产多点开花，园区、新区、相城都有拿地；

中建三局则继续深耕吴中、吴江两大太湖新城；

招商、保利置业、保利发展等国央企也在榜单内。

在优质地块加持下民企投资意愿也有一定复苏，碧桂园、路劲、龙湖等深耕苏州的民企重点聚焦热点地块，路劲成功摇号竞得了独墅湖月亮湾地块。上海亨通、常州嘉宏、山西万信等外地城市的民企也参与到了苏州上半年土拍中。

此外，苏州上半年土拍的另一个特征为国央企/民企与地方国企联合拿地频率大幅增加。尤其是第三批次土拍，12宗出让地块，地方国企参与拿地的地块达到8宗，这些地块后期预计将引入品牌房企代建/操盘，这也或将成为主流。

再来看看苏州四县市2023年以来的土拍情况，自各个城市公布2023年供地计划以来，除安置房以外，四县市共出让了17宗涉宅地块，包括张家港6宗、太仓5宗、昆山与常熟各3宗。

得益于优质地块的助推，有6宗地块实现溢价，除张家港外，太仓、昆山、常熟都有地进入一次性报价阶段，太仓与昆山两县市还诞生了“新地王”。

进入一次性报价阶段的地块皆位于城市核心，如昆山的保利发展玉山城西7号地块，保利置业玉山城东4号地块，太仓的建发高新区华南印务地块。

此外，张家港城东板块的两宗溢价地块也被建发房产竞得，今年上半年，建发在市区、太仓、张家港多点布局，足见其深耕苏州的决心。

不难发现溢价地块均位于主城核心板块，同时周边供地稀缺，市场预期较好，而其他外围地块则基本以底价成交与地方国企托底为主。

总的来说，2023年上半年，苏州土地市场的供求双方均展现出了较为明确的积极性，地方调控政策持续放宽，“双集中”供地变为“拟供应清单”模式，民企参与拿地比例也有所增加。

在优质地块的助推下，前两场土拍呈现出一定热度，三批次失去核心地块加持后，土地市场热度骤降。

在“少而精”的供地策略之下，2023年上半年土地成交量均较2022年同期下降超过二成以上。

展望2023年下半年，随着更多素质一般的地块进入土地市场，三季度零溢价或低溢价成交的土地将有所增加。

整体而言，我们认为下半年的苏州土地市场依然会延续上半年“局部火热、整体偏冷”的态势。

主要原因有：随着供地结构与地块质量下滑，房企参拍积极性或将大打折扣，即便是上半年未拿到地的央国企，对于接下来的地块也会酌情斟酌比对成本。

同时，当下苏州新房市场除了核心改善项目能够热销外，其余项目销售相对萎靡，市场预期和信心仍待修复，房企资金压力并未从源头得到有效缓解，预计房企短期内的拿地策略依旧会以稳为主。

下半年，央国企在苏州土拍市场中的主导地位不会发生改变，民企投资信心将持续弱修复，地方政府国企企业则仍将扮演“托底、维稳”的重要角色。

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